۸ قانون مهم تمدید اجاره در سال ۱۴۰۴

با افزایش قابل توجه قیمت مسکن در سال‌های اخیر و گرایش بخش قابل توجهی از مردم به اجاره‌نشینی، قانون‌گذاران در سال ۱۴۰۴ با هدف حمایت از حقوق مستاجران و ایجاد توازن در بازار اجاره، قانون جدیدی را برای تمدید قراردادهای اجاره تصویب کردند.

مهم‌ترین مفاد قانون جدید

۱. تمدید قرارداد اجاره با اعلام مستاجر :  بر اساس قانون جدید، مستاجر باید حداقل دو ماه پیش از پایان قرارداد، درخواست تمدید را به موجر اعلام کند. در صورت نداشتن دلایل قانونی از سوی مالک برای عدم تمدید، مستاجر حق تمدید یک‌ساله قرارداد را خواهد داشت.

۲. محدودیت افزایش اجاره‌بها : افزایش اجاره‌بها باید با توافق طرفین انجام شود و مالکان حق ندارند به‌صورت یک‌جانبه اجاره را افزایش دهند.
در شهرهای با تورم سالانه بالای ۳۰ درصد، شورای عالی مسکن می‌تواند سقف مجاز افزایش اجاره را بین ۵۰ تا ۱۰۰ درصد نرخ تورم سالانه تعیین کند.

۳. الزام ثبت قراردادها : بر اساس قانون، تمام قراردادهای اجاره باید به صورت کتبی و در سامانه املاک و مستغلات ثبت شوند. اجاره‌نامه‌های دستی و فاقد ثبت، از نظر قانونی فاقد اعتبار هستند و نمی‌توانند در مراجع رسمی ملاک رسیدگی باشند.

۴. حقوق مستاجران : مستاجر را نمی‌توان بدون دلیل موجه (مانند عدم پرداخت اجاره یا نقض شرایط قرارداد) از ملک اخراج کرد. مستاجر حق دارد از ملک به صورت مناسب و بدون مزاحمت استفاده کند.

۵. تعهدات مالکان : مالک موظف است ملک را در شرایط مناسب و قابل سکونت تحویل دهد. تعمیرات اساسی مانند لوله‌کشی، برق، گرمایش و… برعهده مالک است.

۶. نحوه تعیین اجاره‌بهای املاک فاقد کد رهگیری : برای املاکی که در سال قبل قرارداد ثبت‌شده ندارند، اجاره‌بها نباید از یکی از معیارهای زیر بیشتر باشد: «نرخ مصوب شورای عالی مسکن» یا «۱۰ درصد بالاتر از ارزش اجاری طبق ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم» ؛ هرکدام که بیشتر باشد، ملاک عمل قرار می‌گیرد.

۷. پرداخت اجاره و ضمانت اجرایی آن : در صورت عدم پرداخت اجاره در موعد مقرر، مالک می‌تواند به دفترخانه اطلاع دهد و اجرائیه تخلیه یا مطالبه اجاره بها صادر کند. اگر مستاجر بدهی را بپردازد، تخلیه متوقف خواهد شد.

۸. مراجع حل اختلاف : اختلافات بین موجر و مستاجر باید از طریق مراجع قضائی یا هیئت‌های حل اختلاف پیگیری شود. ثبت قرارداد در سامانه املاک به رسیدگی دقیق‌تر و سریع‌تر کمک خواهد کرد.